Aby wycena mieszkania była właściwa, potrzeba rzetelnego podejścia doświadczonych osób. Choć wielu właścicieli nieruchomości, których celem jest korzystna sprzedaż mieszkania, decyduje się na samodzielną wycenę, to nie jest to najlepsze rozwiązanie. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Ci, którzy na co dzień nie są częścią rynku nieruchomości, nie zawsze mają pełny obraz realiów obowiązujących w tej dziedzinie. Wycena nieruchomości na własną rękę niestety często kończy się fiaskiem – jest zaniżona lub zawyżona. Każdy z tych aspektów przyczynia się do problemów z szybką sprzedażą lokum. Zbyt wysoka cena po prostu odstrasza klientów, za niska wzbudza niepotrzebne podejrzenia. Nabywcy zadają sobie pytania, jakie wady ma dane mieszkanie, skoro tak wyróżnia się ceną na tle innych? To wszystko pokazuje, jak ważna jest odpowiednia wycena mieszkania. Kraków to miasto, w którym nieustannie pojawiają się nowe inwestycje. Kwitnie rynek pierwotny, a rynek wtórny nie pozostaje mu dłużny. Tutaj też dużo się dzieje, a ceny… ciągle rosną.
Wycena mieszkania online Kraków – czas z niej skorzystać
Jak wiadomo, wycena mieszkania online to pierwszy krok do zmian. Po otrzymaniu wyceny można przygotować ciekawą ofertę, która z pewnością nie będzie miesiącami zalegała na portalach z ogłoszeniami. O tym, dlaczego czasami trudno jest sprzedać mieszkanie, można dowiedzieć się z dalszej części artykułu. Na razie zastanówmy się, co jest brane pod uwagę przy wycenie mieszkania. Wycena nieruchomości (Kraków to miasto, na którego przykładzie analizujemy aspekty wyceny) zależy od określonych czynników. Niebagatelny wpływ na ostateczną cenę mieszkania ma lokalizacja. To, czy mieszkanie znajduje się w centrum, czy na obrzeżach miasta może zmienić wycenę nawet o kilkadziesiąt procent! Oczywiście bardziej atrakcyjne cenowo są te lokalizacje usytuowane już niemal poza miastem. Precyzyjna wycena nieruchomości nie byłaby kompletna, gdyby nie kwestia metrażu. Tu nie ma wiele do wyjaśniania – im większe mieszkanie czy lokal użytkowy, tym droższe. Nie bez znaczenia jest również stan techniczny lokum. Za wyremontowane, gotowe do użytku mieszkanie trzeba będzie dużo więcej zapłacić. Tak już jest, że za komfort i wszelkie udogodnienia po prostu trzeba dopłacić. Za to czasami nieruchomości do generalnego remontu można zakupić za bezcen. Przy dokonywaniu wyceny ważna jest również sytuacja prawna nieruchomości. Nieuregulowane długi, brak dokumentacji (na przykład aktu notarialnego, co niekiedy rzeczywiście się zdarza), czy niejasności w kwestii własności – to wszystko może działać na niekorzyść wysokości ceny. Jeśli komuś zależy na ekspresowej sprzedaży, ma szansę skorzystać z oferty skupu nieruchomości, który za dobrą cenę odkupi mieszkanie z problemami. Problemy występują nie tylko w sytuacji braku porządku w dokumentacji. Bywa i tak, że mieszkanie jest związane z uporczywym lokatorem, który nie chce się wyprowadzić albo jest tak usytuowane, że żadna osoba prywatna nie zdecydowałaby się zamieszkać.
Dlaczego czasem trudno sprzedać mieszkanie?
W wielu przypadkach próby sprzedaży mieszkania ciągną się miesiącami i nie wiadomo, co jest nie tak z ogłoszeniem, że wciąż nie znajdują się osoby zainteresowane. Jedną z głównych przyczyn najczęściej jest nieprawidłowa wycena nieruchomości. Kraków to miasto, w którym często właściciele mieszkań zawyżają stawki. Tak naprawdę każdy powinien skorzystać z usługi wyceny, by podobne sytuacje przestały mieć miejsce. Cena jest zazwyczaj tym, co blokuje potencjalnych klientów przed dokonaniem zakupu. Gdyby właściciel wcześniej skorzystał z usług pośrednika, pomagającego ustalić cenę, z pewnością ten problem nie miałby prawa bytu. A tak – zawyżona cena zabiera szansę na sprzedaż. Jednak ustalona cena, która oscyluje znacznie wyżej niż inne na rynku, to jedno. Nabywcy biorą pod uwagę również inne aspekty. Liczy się lokalizacja (inna będzie odpowiednia dla seniorów, inna dla rodzin z dziećmi). Ważny jest oczywiście także stan techniczny mieszkania. Obecnie mało klientów prywatnych ma ochotę i zasoby ku temu, by kupować mieszkanie do totalnego remontu. To wcale nie jest idealne rozwiązanie, bo mimo że tego typu nieruchomości są wyceniane nieco niżej, to czas, który trzeba później poświęcić na remont (a czasami również wymianę całych instalacji), jest równie cenny. Jeśli komuś zależy na szybkiej sprzedaży mieszkania, powinien rozważyć trzy propozycje. Po pierwsze – zdecydować się na profesjonalną wycenę. Po drugie – skorzystać z usługi, jaką jest home staging, czyli przygotowania mieszkania do wynajmu lub sprzedaży. I po trzecie, gdy czas na realizację transakcji jest ograniczony, może rozważyć współpracę ze skupem nieruchomości. Pracownicy skupu zawsze biorą na siebie pomoc w zgromadzeniu niezbędnych dokumentów, jak i wszelkie inne kwestie formalne. Po ich stronie leży również właściwa, korzystna dla obu stron wycena nieruchomości. Kraków – tutaj każdy wie, że to błyskawiczny sposób na sprzedaż mieszkania, które w normalnych warunkach nie wzbudziłoby najmniejszego zainteresowania żadnego prywatnego nabywcy.
Wycena nieruchomości online Kraków. Po co robi się wycenę?
Po co właściwie robi się wycenę nieruchomości? Komu i do czego to potrzebne? Pierwsza myśl, jaka się nasuwa, to oczywiście chęć sprzedaży. Jest to dobry trop – w końcu, żeby korzystnie i w miarę szybko sprzedać mieszkanie, trzeba je wcześniej dobrze wycenić. Jednak nie zawsze musi chodzić o sprzedaż czy zakup. Wycena nieruchomości jest konieczna podczas starania się o kredyt. Nie ma się co dziwić, że banki potrzebują zabezpieczenia, gdy udzielają kredytobiorcy kredytu hipotecznego. Wówczas niezbędny jest udział rzeczoznawcy, który dokonuje dokładnej wyceny i szacuje wartość kredytowanej nieruchomości. Nieco łatwiej jest w sytuacji, gdy chodzi o kredyt na mieszkanie w standardzie deweloperskim, ponieważ banki są w stanie przyjąć kwotę ustaloną przez dewelopera. Pod tym względem kupowanie mieszkania z rynku pierwotnego jest lepsze – zmniejsza zakres formalności, które trzeba dopełnić, nim odbierze się własne klucze.
Jest jeszcze jeden powód, dla którego wycenia się nieruchomość. Chodzi oczywiście o kwestie związane z ubezpieczeniem. Gdy ktoś chce ubezpieczyć mieszkanie lub dom, musi wcześniej dokonać wyceny nieruchomości. To na tej podstawie będzie ustalona wartość ubezpieczenia. Wycena ma również wpływ na wysokość składki. Ani w tym przypadku, ani w żadnym innym wartość mieszkania nie może być zaniżona ani zawyżona. Cele wyceny nieruchomości mogą być naprawdę różnie. Nie zostało to wcześniej wspomniane, ale wycena nieruchomości jest ważna również w przypadku ustalania wysokości opłaty skarbowej. Mowa tutaj podatku od darowizny, od spadków. Wycena mieszkania to niedoceniana usługa, a tak ważna przy planowaniu jakichkolwiek czynności związanych z nieruchomością. Potrzebna jest pomoc kogoś, kto zna się na realiach rynku nieruchomości, a sposoby wyceny mieszkań ma opanowane do perfekcji i wie, które w jakiej sytuacji wykorzystać.
Wycena nieruchomości – sprawdzone metody
Wycena nieruchomości może odbywać się online. W wielu przypadkach wystarczy znaleźć odpowiednią stronę internetową z formularzem zgłoszeniowym, który przeprowadza przez proces wyceny krok po kroku. Wystarczy wpisać poszczególne parametry, wysłać formularz i czekać na kontakt z przedstawicielem firmy, które zaproponuje najczęściej darmową wycenę. Jeśli do wyceny zaangażowany jest rzeczoznawca, to najczęściej posługuje się jedną lub dwiema metodami wyceny nieruchomości. Istnieją cztery podejścia do wyceny. Pierwsze z nich to podejście porównawcze, drugie – dochodowe, trzecie – kosztowe, a czwarte to podejście mieszane, które łączy w sobie co najmniej dwa z wcześniej wymienionych.
Jeżeli na rynku nieruchomości znajduje się mieszkanie podobne do swojego, jak najbardziej można zastosować metodę porównawczą. Polega ona na porównywaniu parami mieszkania, które chcemy wycenić z kolejno innymi, odrębnymi nieruchomościami. Tu istotne jest dopasowanie par, które mają podobne cechy. Podejście porównawcze może być wykorzystywane także w sposób, w którym brane są pod uwagę lokale podobne do siebie, ale już nie pary, lecz grupa kilkunastu nieruchomości. Co do podejścia dochodowego, to tak jak podejście kosztowe, jest rzadziej wykorzystywane przez rzeczoznawców. Zawsze jednak warto postawić na to, aby to specjalista ocenił, czy są to sposoby godne uwagi w przypadku danej nieruchomości. W jakim mieście najłatwiej znaleźć specjalistę, który ma ofercie taką usługę wycena nieruchomości? Kraków – oto odpowiedź. Tutaj bez problemu, w bardzo krótkim czasie można wycenić mieszkanie, a także uzyskać pomoc w przygotowaniu oferty sprzedażowej.
Co składa się na efekt wyceny nieruchomości?
Co jest efektem wyceny ruchomości wykonanej przez rzeczoznawcę? Przede wszystkim operat szacunkowy. To dokument formie pisemnej, który zawiera szczegółowe wyliczenia, opis nieruchomości, najczęściej także dokumentację w postaci fotografii. Znajduje się tam również zapis dotyczący tego, na jakiej podstawie dokonano wycenę. Gdy właściciel mieszkania decyduje się na wycenę nieruchomości online, najczęściej dostaje w odpowiedzi raport w postaci pliku PDF. Wewnątrz może zapoznać się ze szczegółową analizą innych mieszkań i podobnych transakcji, które już zostały zakończone. Zawsze należy pamiętać również o tym, że każda wycena mieszkania, domu, lokalu użytkowego jest dokonywana w odniesieniu do wartości rynkowej nieruchomości. Nie zawsze jest ona równoznaczna z ceną, za jaką mieszkanie ostatecznie zostanie sprzedane.
Sprawdź również: Skup nieruchomości z problemami
Wycena nieruchomości online Kraków – zupełnie za darmo
Najprostszym ze sposobów na darmową wycenę jest samodzielne podjęcie się tego zadania. Jeżeli ktoś rzeczywiście sam decyduje się na określenie wartości swojej nieruchomości, to najczęściej wybiera metodę porównawczą, którą dość łatwo zastosować nawet w warunkach domowych. Nieco lepszym sposobem jest skorzystanie z kalkulatora, znajdującego się na stronie firm pośredniczących w sprzedaży mieszkań. Wycena nieruchomości online za pomocą formularza/kalkulatora jest dość dokładną metodą, ponieważ algorytm porównuje mnóstwo różnych ogłoszeń, następnie automatycznie wybiera te zbliżone względem cech i wymiarów, a na tej podstawie przygotowuje ofertę z cenami, które spokojnie mogą posłużyć właścicielowi nieruchomości na użytek własny. Wyceniając bez użycia kalkulatora, można o czymś zapomnieć – w końcu jesteśmy tylko ludźmi, nie zawsze musimy pamiętać o każdym aspekcie, który jest brany pod uwagę przez profesjonalny kalkulator. Tak naprawdę wystarczy poświęcić kilka minut na to, by otrzymać pełną wycenę nieruchomości i móc wykorzystać ją w dowolny sposób.
Te dokumenty trzeba zgromadzić do wyceny nieruchomości
Pełna wycena nieruchomości nie byłaby możliwa, bez zgromadzenia niezbędnych dokumentów. Wśród nich oczywiście znajduje się wypis z aktu notarialnego lub w niektórych przypadkach wypis z księgi wieczystej. Przydatny jest także wypis z rejestru gruntów. Niezbędnikiem okazuje się rzut lokalu, a także, aby możliwe było określenie lokalizacji mieszkania lub innej nieruchomości, potrzebny jest zarys mapy ewidencyjnej. Oczywiście nie wszyscy dysponują całym kompletem dokumentów, dlatego dobrze jest znać numer księgi wieczystej własnej nieruchomości i zlecić rzeczoznawcy zdobycie tych absolutnie niezbędnych informacji. Jest to jednak metoda, za którą trzeba zapłacić, ale warto to zrobić i efekcie otrzymać wycenę, która pomoże w szybkiej sprzedaży mieszkania. Listy dokumentów potrzebnych do wyceny nieruchomości mogą różnić się od siebie ze względu na rodzaj nieruchomości. Nieco innego zestawu formalności będą wymagały domy jednorodzinne, kamienice czy gospodarstwa rolne, innych nieruchomości gruntowe, a zupełnie innych mieszkania.
Skąd wiedzieć, że wybrało się dobrego rzeczoznawcę?
Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która posiada niezbędną wiedzę oraz uprawnienia, dzięki którym może dokonywać wycen nieruchomości. Jeśli ktoś stara się o kredyt hipoteczny, to ma szansę na skorzystanie z oferty rzeczoznawcy proponowanego przez konkretny bank. Nie jest to jednak najlepsze z możliwych rozwiązań, bo w takiej sytuacji operat szacunkowy pozostaje w rękach banku – właściciel mieszkania nie będzie miał pełnego dostępu do efektów wyceny, a czasem tego potrzebuje. Z kolei wybierając samodzielnie rzeczoznawcę, można niestety trafić na kogoś, kto nie jest najlepszy w swoim fachu. Aby uniknąć rozczarowań i mieć zagwarantowane bezpieczeństwo w tym aspekcie, trzeba wybrać rzeczoznawcę należącego do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. To pewność, że ma się do czynienia z wykwalifikowanym i doświadczonym specjalistą. Rzeczoznawca powinien pracować w zgodzie z przepisami prawa i kierować się zasadami etyki zawodowej. Wówczas jest osobą godną zaufania. Wycena nieruchomości będzie dobra, jeśli powierzy się ją rzeczoznawcy, który poważnie podchodzi do określonych zadań i działa w sposób, który jest jak najbardziej precyzyjny.
Co utrudnia wycenę i sprzedaż nieruchomości?
Niestety, choć nie wiem, jakbyśmy się starali i jak dobrego specjalistę zatrudnili, wycena nieruchomości jest trudna do dokładnego oszacowania, a co za tym idzie, równie trudna jest szybka sprzedaż. Na utrudnienie wyceny może wpływać wiele czynników. Zdarza się tak, że dostęp do najważniejszych dokumentów, takich jak akt notarialny, jest ograniczony lub w minionych latach akt ten został zniszczony albo zgubiony. Niekiedy problemem jest obecność osób trzecich, które są związane z daną nieruchomością. Trudniej też wycenić się mieszkanie, które ma jakieś niestandardowe cechy lub ukryte problemy. Niezbyt ciekawy układ albo zupełny brak funkcjonalności nie sprzyjają korzystnie wycenie. Lokator, który ani myśli się wyprowadzić, także działa na niekorzyść wizerunkową i sprzedażową nieruchomości. Gdzie szukać naprawdę dobrych specjalistów, dla których to nic wielkiego, by była możliwa rzetelna wycena nieruchomości? Kraków – to miejsce, w którym można wycenić mieszkanie zarówno online, jak i na żywo w obecności rzeczoznawcy. Efekty wyceny nie będą zadowalające, jeśli mieszkanie jest w złym stanie technicznym. Przy szacowaniu wartości nieruchomości bierze się pod uwagę nawet elementy wchodzące w skład wykończenia mieszkania. Niekiedy utrudnieniem w korzystnej wycenie są koszty związane z comiesięcznym utrzymaniu danego lokalu, a także jego lokalizacja. Jeżeli znajduje się on w dzielnicy, w której często bywa niespokojnie, to niestety zostanie to odnotowane. Minusem jest także lokalizacja w pobliżu miejsc emitujących dużo hałasu. Przy stadionach, węzłach komunikacyjnych, a nawet… szkołach. Jak widać, nieco zależy również od potrzeb. Dla jednych lokalizacja blisko szkoły będzie na plus (rodziny z dziećmi w wieku szkolnym), a dla innych, na przykład dla seniorów, którzy marzą o ciszy i relaksie, sąsiedztwo szkoły podstawowej będzie prawdziwą udręką. Wycena mieszkania online nie bierze pod uwagę sąsiedztwa, ale przy zakupie mieszkania nabywca na pewno zwróci na ten aspekt uwagę.
Więcej informacji na https://skupnieruchomoscidom.pl/